随着经济的迅猛发展，近年来“住宅小区”如雨后春笋般在大、小城市猛增，随之而来的是物业管理公司的活跃。现在，物业管理公司与人们的生活息息相关。物业管理是一种带有消费性质的服务、管理行为，它的产生不可避免地会引发各种权利、义务纠纷。法律虽然对于物业公司安全保障义务作出了规定，物业管理合同中也有所涉及，但由于规定过于宽泛，在现实生活履行过程中存在很多问题，对物业服务这一行业还需进一步规范与管理。

一、物业管理的基层面观察

(一)概述

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。(1)产生的是合同关系，合同双方当事人即为业主与物业管理企业。依照合同相关约定，业主履行的是缴纳相关物业服务费用，物业管理企业履行的是对业主提供服务，对房屋及配套设施设备、相关场地进行维修、养护、管理，以维持建筑物的物理机能，并充分发挥其社会机能、经济机能。

物业权利义务的主体是作为单个的住宅所有权人。(2)单个的住宅所有权人亦即区分所有权建筑物的所有权人。依照《中华人民共和国物权法》第81条之规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”,区分所有权建筑物的管理方式可以分为自主管理与委托管理。自主管理是指区分所有权人自己执行管理事务或组成业主大会执行管理实务；委托管理是指区分所有权人将管理事务概括地委托管理公司或第三人进行管理的管理形式。(3)依照《物权法》之规定，我国法律明确确立了物业服务行为的合法性来源于业主或业主委员会的授权。(4)物业服务企业或其他管理人的选定，是通过业主大会会议由全体业主共同决定而产生，双方签订物业服务合同，物业管理权利、义务基于合同而产生。在我们现实生活中，物业管理在区分所有建筑物的管理中已扮演着主角，有着不可取代的地位，物业管理与我们的生活有着密切的联系。

(二)物业管理服务合同的性质及法律效力

物业管理从实质上讲，它是建筑物区分所有权人将其所有权能的一部分通过订立物业服务合同的方式让渡给专业性的、超脱于所有权人之上的物业管理人行使的权利。我国合同法目前尚没有对物业管理服务合同方面的规定，但通说认为，物业服务合同是委托合同，(5)其基于业主对物业公司的信任而建立，以物业公司为业主处理物业管理事务为目的。在物业服务合同之下，物业公司提供服务，业主支付服务对价。从我国目前的物业管理实践来看，物业公司提供的物业服务有以下内容：（1）物业共用部位的维护；（2）物业共用设施设备的日常运行和维护；（3）公共绿化养护服务；（4）物业公共区域的清洁卫生服务；（5）公共秩序的维护服务；（6）物业使用禁止性行为的管理；（7）物业其他公共事务的管理服务；（8）业主委托的其他物业管理服务事项。(6)根据物业管理服务的内容以及物业服务的不同性质，物业管理服务公司的义务类型可分为劳务性服务与管理性服务。劳务性服务如对小区公共绿化的修剪、对小区垃圾的清理等。管理性服务的产生，是在物业管理服务合同下，由物业公司行使的业主在合同中转让的管理权利。在物业服务合同关系中,管理性服务亦即安全保障义务。小区安全保障义务为在特定的物业管理区域之内由物业管理企业提供的、以物业为依托、以维护该物业管理区域内全体业主生命、健康、财产不受非法侵害和创造、维持良好的公共秩序为服务目标的物业服务项目。实践中，物业管理服务合同对安全保障义务一般都作出了明确的约定。就一般而言，小区安全保障义务包括：（1）门卫值班，对小区进出人员审查与登记，防止闲杂人员在小区随意出入；（2）保安巡逻，以便及时发现并排除小区内存在的安全隐患；（3）对出现的不遵守小区业主公约的行为予以制止，以维护建筑物物理机能及小区秩序；（4）对进出小区的车辆进行检查，并对车辆规范停放；（5）防范并制止其他妨害小区公共安全秩序的行为。管理性服务针对的是小区安全保障，业主的人身、财产安全。物业管理企业的安全保障义务是法律明确予以规定的，其应当承担的义务。（5）防范并制止其他妨害小区公共安全秩序的行为。管理性服务针对的是小区安全保障，业主的人身、财产安全。物业管理企业的安全保障义务是法律明确予以规定的，其应当承担的义务。《物业管理条例》第2条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业管理条例》第二条：“本条例所称物业是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”、第46条第一款规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”、第47条第一款规定“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”，以上规定明确了安全保障义务的基本内容和范围，是法定的，具有强制性，物业管理服务合同当严格遵守，如违反此几项规定的义务，则为无效合同。物业管理公司提供的大部分物业管理义务不是相对于单个业主而履行，绝大部分情况下，业主的利益是一致的，也就是说物业对共有财产和共有事务的管理而产生业主共同权益，如此而言，业主共同权益就是个人利益集合体，即“个人同类性利益”。(7)

如前所言，既然是委托合同，那么受托人在合同范围内行使权益所引起的法律后果是否当然地由委托人承担责任呢？换句话说，业主是否要为物业管理公司的管理行为所产生的后果承担民事责任？这就明显地违背了物业管理服务合同产生时的原始的目的。笔者认为，从物业管理服务合同的产生目的来看，物业管理服务合同又不完全等同于纯粹的委托合同，物业管理公司不仅仅是对全体业主的公共物业进行管理，同时还涉及到对单个业主相关的人身、财产负有安全保障义务。

物业管理服务合同的签订形式多种多样，如单个业主与物业公司签订、业主委员会与物业公司签订等等。在合同系单个业主分别与物业公司签订的情况下，依据合同相对性原理，处理方式相对较简单，但在实践中，物业服务合同多是由业主委员会或物业建设单位（即前期物业合同）与物业管理公司签订，这类合同的特殊性在于签约双方并不一定是合同的当事人，在这种情况下，业主虽没有直接与物业管理服务公司签订合同，但合同对业主同样具有约束力，法律后果直接作用于业主。

二、物业管理公司安全保障义务的来源。

依据我国《物业管理条列》,物业公司承担的安全保障义务是指物业公司应承担的按照合同约定履行合同范围内的保障业主人身、财产安全的义务，以及根据条例的规定对物业管理区域进行的物业消防管理和小区治安管理的义务。最高人民法院2008年公布的《关于审理物业服务纠纷司法解释》（征求意见稿）第8条中规定了物业公司的安全保障义务，而2009年发布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》又没有该项规定。在第3条明确规定了物业公司的义务来源于合同约定、法律法规、行业规范以及服务承诺、细则。笔者认为，物业公司应当对业主的人身及财产安全承担保障义务，此种义务来源于两个方面：

（一）法律规定

如前所述,《物业管理条例》第二条、第四十六条、第四十七条的规定，都明确了物业公司安全保障义务的基本内容和范围，是对物业公司安保义务最基本、最底限的规定，是法定的，具有强制性，物业管理服务合同当严格遵守，如违反此几项规定的义务，则为无效合同。换一个角度看，结合物业公司的工作内容和范围，物业公司对物业服务区域进行实际管理，如安排门卫值班，负责管理区域人员流动排查、配合、协助公安部门做好安全防范工作等，这就意味着对危险源具有一定的控制力，并且这种控制力明显高于业主，所以，在常态下，物业管理公司承担着一定的安保义务，并且这种义务从情理上讲，无可厚非。

（二）物业服务合同的约定。

从我国通行的物业服务合同内容来看，通常物业公司与业主签订的物业服务合同中，关于物业公司为业主提供的物业服务项目中都会包含一定的安全保障方面的义务，业主支付相应费用，意思自治。合同签订后，物业公司会为了履行物业服务合同，而作一些行为，如配备专业的保安人员、据管理区域的实际情况创立相关的保安制度、安装必要的电子监控系统等等，这一系列的行为都反映了对服务区域内的安保工作是物业公司基本的、日常的工作内容。对此项义务的履行，最直接的是依据合同的约定。

物业公司在一定的情形下承担相应的安全保障义务不仅符合人们日常的生活经验，也有相应的法理基础。(8)根据我国立法理念，结合我国民法的诚实信用原则，即使法律无明文规定活者合同当事人间无明确约定，但为维护对方当事人的利益，依诚实信用原则和社会一般交易观念，当事人对于合同还应当负担附随义务。(9)

三、物业管理公司安全保障义务的性质。

如前所述，物业服务企业对业主的人身、财产负有安全保障义务。那么，是否当业主的人身、财产受到侵害时，理所当然地物业服务企业就应当承担赔偿责任呢？其实不然。我们结合一个案例来看：

原告苗景芳；

被告天津福泰物业管理有限公司。

2005年2月3日，业主苗景芳发现家中被盗，被盗物品总价值100万余元。苗景芳向公安机关报案，案件至今未被侦破。苗景芳就家中失窃一事将负责小区物业管理服务的被告天津福泰物业管理有限公司告上法庭，要求赔偿。在确定了原、被告双方之间的物业管理服务合同关系后，法院又审理查明了以下事实：被告公司有保安巡逻制度，在业主被盗的当天夜间，有保安人员曾经到原告所居住的楼层巡逻，发现了盗窃分子扔到三楼垃圾桶里的塑料盒和不锈钢桶等厨房用具。法院认为，物业管理企业应当负有为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全防范性保障义务，但原告财物损失的加害人为盗窃分子，被告保安行为的履行与否并非刑事案件发生的直接原因，故被告的行为与损害结果之间不存在因果关系。从本案的案情来看，案发当晚，被告保安人员已尽到巡逻的义务，在主观上不存在过错，故原告要求被告承担侵权责任并赔偿直接经济损失的请求法院不予支持，依据《民法通则》第一百一十七条的规定，法院判决驳回原告的诉讼请求。一审判决后，双方当事人均未提出上诉，判决已发生法律效力。(10)

(一)物业服务企业的协助安全保障义务

《物业管理条例》第47条“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作……”，由此可见，物业服务企业履行的，是一种协助安全保障义务，并非承担安全保障义务，这一义务重在履行过程，只要谨慎、善良地履行了这一法定的、约定的义务，即使不能阻止损害结果的发生，物业服务企业也不应承担该损害后果相应的民事赔偿责任，即物业服务企业对业主的人身、财产安全不负绝对的安全保障义务。本案中，被告天津福泰物业管理有限公司积极履行了这一协助安全保障义务，在管理服务区域安排有保安人员值班，并制定了安保人员夜间巡逻制度，并且安保人员也积极的履行了这一义务，应当认为被告福泰物业已经采取了相应的安全管理措施，履行了相应的管理职责。并且，物业公司承担的安全保障责任大小应当与其收取的物业服务费标准相适应，如要求物业公司承担绝对的安保义务，则显失公平。

（二）判断物业公司是否违反安全保障义务的标准。

判定物业公司是否违反了安全保障义务，主要看安全保障义务的内容有哪些，以及物业服务合同的约定和有关法律的规定根据2009年10月1日实施的最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,第3条第2款“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”之规定,如果物业公司的服务承诺、服务细则中有关于安保的具体规定，那么该规定应当作为判定其是否履行安全保障义务的基础。

但是，鉴于保安的行业类型，物业公司提供的保安服务主要是公共区域内的安全保障义务，不可能对业主的人身、财产安全承担绝对的安全保障义务，由此，对物业公司是否违反安全保障义务，则应当结合业主交纳的保安费数额、物业公司的安保能力、违约或侵权行为的性质和力度以及在发生意外后物业公司所采取的一系列措施等各方面因素来综合考量和认定。(11)

（三）物业公司的安全保障义务是一种行为义务而非结果义务

从法律意义上讲，物业公司的安保义务是一种行为义务，即只要物业公司谨慎、善良、合理地履行了这一法定的、约定的义务，即使不能阻止损害结果的发生，物业公司也不应承担与该损害后果相应的民事赔偿责任。保安业务属于服务性质，这种义务更多的是一种注意、警戒、防范义务，从而降低危害发生的风险，并不能完全保障业主的人身、财产安全，如果在这种情况下，一旦业主的人身、财产遭到侵害便要求物业公司承担责任，显然有悖情理，也偏离了物业公司存在的真正意义，故只有当物业公司未尽到合理的注意义务、谨慎勤勉义务的情况下，依其过错程度而承担相应的赔偿责任。

四、物业服务行业亟待解决的问题。

在物业管理行业法制化并轨的今天， 物业管理虽然取得了长足的发展，但社会矛盾突显，物业管理行业法制建设滞后，与建立社会主义市场体制的要求和广大人民群众对物业管理的期望相比，还有较大差距。笔者认为，当前物业管理行业亟待解决的突出问题有以下几个：

（一）法制建设滞后，相关主体间的法律责任不清，成为物业管理发展的瓶颈

物业管理涉及开发建设单位、业主及业委会、公安派出所、公用事业单位、居委会等多个主体，要处理好他们之间的权利义务关系，必须用法律、法规来规范。但至今全国没有建立起系统的物业法律体系，不仅整个国家缺乏物业管理的法律、法规，不少省市也缺乏地方性的法规及规范性文件，即使是已经出台的法规、政策，也多是层次不高，没有涵盖物业管理的全部内容。这也给物业管理的实施带来了许多困难。(12)只有加快立法进程，健全物业服务行业法律机制,建立符合我国物业服务国情的司法体制，推进依法治业,才能从根本上解决物业管理行业的落后、混乱现象,从而结束物业管理区域法律责任关系不明、相互间推委责任、诉讼主体难以确定等的混乱时代。

（二）居民物业管理商品消费观念不强，消费能力普遍较弱

目前，相当一部分地区普通居民住宅物业管理收费标准和收费率偏低，这一现象尤数中、小城市最为明显。物业费交纳水平低，物业服务标准差，服务不到位等等，一系列恶性循环，在很大情况下抑制了物业服务行业的有效发展。当然,造成这种现象的原因，归根揭底，还是中国的经济水平总体低下， 居民经济承受能力普遍较弱。排开一线城市不说，决大多数中、小城市经济发展跟不上步伐，群众消费水平总体低下，不愿意交纳相应的物业管理费用。当然,这也与一个地方的文化底蕴,人民群众的总体素质有很大关联,群众消费意识不到位, 没有形成物业管理消费的观念和习惯，既希望享受服务，又不愿意交纳相应的费用。这就要求在发展经济的同时，大力宣传正确的消费观念，正确引导，从而提高群众的消费意识。

(三)物业管理行业规范性不强，队伍素质偏低，人才短缺

鉴于我国物业管理行业的发展史,起步晚、专业性不强、法律水平低、缺乏专业性人才等等，在这样的环境下而产生的物业服务行业，很难满足物业管理专业岗位的要求，更无从说满足市场的需要。这就要求物业管理企业内部注重企业自身修养,如开展职业道德建设、专业技术培训、应急能力大练兵、法律知识学习，注重引进专业性人才，现代性具有创新意识的人才。 建立物业管理人员职业资格制度，促进物业管理专业人员素质的全面提高。(13)这样才能从根本上解决问题，拓展物业服务行业新的春天。

 

(1) 《物业管理条例》第二条。

(2) 贝尔曼：转引自《法学论丛》第13卷第1期.174页。

(3) 陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年出版，第336--339页。

(4) 吕伯涛主编：《适用物权法重大疑难问题研究》，人民法院出版社2008年出版，第89页。

(5) 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年3月版，第112页。

(6) 张丹：“业主权利冲突下的物业公司管理义务”，载《人民司法》2010年第22期。

(7) 肖建国：“民事公益诉讼的类型化分析”，载《西南政法大学学报》2007年底1期。

(8) 姚辉、段睿：“物业服务合同履行的相关法律问题研究”，载《法律适用》2010年第1期，第76页。

(9) 许海峰主编：《物业管理》，人民法院出版社2004年版，第180页。

(10) 载《人民司法》.案例 06/2010

(11) 徐建华、冯亚景“物业公司对业主室外财产安全保障义务的承担”，载2010年第20期《人民司法》第76页。

(12) 2003年04月07日14:10 经济日报,“物业管理行业八大突出问题亟待解决”

(13) 2003年04月07日14:10 经济日报,“物业管理行业八大突出问题亟待解决”

 

             （本文载于广元《审判与研究》2012第16期 作者： 杨颖）