作者：李舒 唐青林 乔莉  (北京云亭律师事务所)

裁判要旨

本案当事人签订《商品房买卖合同》的目的是以让与担保的方式为债务履行提供担保，但鉴于标的物的权属尚未发生公示变动，双方尚未形成让与担保关系。虽然法律认可让与担保对债的担保效力，但并未赋予其物权效力，债权人无权要求债务人交付标的物以及将标的物的权属变更登记至其名下以构成让与担保。

案情简介

一、2014年11月27日，东穗大丰分公司与金威公司签订了《委托采购协议》，金威公司委托东穗大丰分公司采购啤酒大麦。东穗大丰分公司履行协议后，金威公司未依约付款。

二、2015年1月7日，金威公司向东穗大丰分公司出具《资金还款计划书》，确认欠款金额为1600余万元。2015年3月29日及6月26日，东穗大丰分公司与金威公司分别签署两份《还款协议书》，约定以深龙泉公司开发的“龙城国际”项目总价值1450万的住宅抵偿金威公司的上述债务。

三、2015年4月1日及6月27日，第三人贾瀚波接受东穗大丰分公司指派与深龙泉公司签署了两份《协议书》，并分两次签署了共计36份《商品房买卖合同》。之后，深龙泉公司起诉贾瀚波，要求确认36份《商品房买卖合同》无效；东穗大丰分公司要求其交付房屋、办理产权登记。

四、四川高院于2021年3月29日作出（2021）川民终10号民事判决，认定《商品房买卖合同》有效，但未支持东穗大丰分公司要求交付房屋、办理产权登记的请求。东穗大丰分公司不服，向最高院申请再审。

五、最高院审理后驳回东穗大丰分公司的再审申请。

 

裁判要点

本案的争议焦点是当事人以《商品房买卖合同》为担保但未过户的情况下是否有权要求相对人完成登记以实现让与担保？围绕上述争议焦点，最高法院的裁判要点如下：

一、双方仅有担保合同关系，并无商品房买卖合同关系。

二、双方签订的《商品房买卖合同》因并无买卖商品房的真实意思表示，合同中约定的关于商品房买卖的权利义务对双方当事人不具有约束力。

三、双方当事人签订《商品房买卖合同》的目的是以让与担保的方式为债务履行提供担保，但鉴于标的物的权属尚未发生公示变动，双方尚未形成让与担保关系。

四、虽然法律认可让与担保对债的担保效力，但并未赋予其物权效力，东穗大丰分公司无权要求深龙泉公司交付标的物以及将标的物的权属变更登记至东穗大丰分公司名下以构成让与担保。

实务经验总结

让与担保作为一种非典型担保，其效力已经逐步得到法律承认。参照《九民纪要》、《民法典担保制度解释》，法律对让与担保的效力予以明确：只要让与担保不存在法定无效情形，均应认定为有效。根据《民法典担保制度解释》的规定，不动产让与担保中债权人享有优先受偿权的前提是已进行不动产物权登记，包括预告登记和过户登记两种情形。同时，在让与担保的具体类型中，肯定清算型让与担保的效力，明确禁止流质型让与担保，即法律认可让与担保对债的担保效力，但并未赋予其物权效力，提供担保人让渡的仅是案涉财产的物权期待权，而非所有权。

若双方确定以让与担保的方式为债权提供担保，让与担保权人需注意以下两点：1）在合同中不得约定将约定财产形式上转移至债权人名下后，若债务未清偿，担保不动产即归债权人所有等流质型让与担保条款；2）在合同签订后，应尽快办理不动产预告登记或过户登记，防止因未办理登记而无法享有优先受偿权的情况出现。

相关法律法规

《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》（简称《九民纪要》，2019年11月8日实施）

71.【让与担保】债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。

当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（2021年1月1日实施）

第六十八条 债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。

债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。

债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有的，人民法院应当参照第二款规定处理。回购对象自始不存在的，人民法院应当依照民法典第一百四十六条第二款的规定，按照其实际构成的法律关系处理。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

本院经审查认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。原审查明，金威公司因欠付东穗大丰分公司货款，委托深龙泉公司向东穗大丰分公司支付1450万元，并约定将深龙泉公司开发的案涉商品房登记在东穗大丰分公司指定人名下，由深龙泉公司在一定时间内回购，如深龙泉公司未能回购则东穗大丰分公司可以处置上述商品房。之后，东穗大丰分公司委托贾瀚波与深龙泉公司签订2份《协议书》及36份《商品房买卖合同》，将案涉36套商品房通过预售备案登记的形式登记在贾瀚波名下，并约定深龙泉公司在一定时间内回购，如未回购，则贾瀚波可以处置案涉商品房，并依据1450万元的总额，按一定期间内的网签价格进行结算。上述事实可以看出，双方签订《商品房买卖合同》的目的并非真实的买卖商品房，而是为深龙泉公司偿还1450万元债务提供担保。深龙泉公司的担保行为不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。故东穗大丰分公司与深龙泉公司之间应按双方真实意思表示认定法律关系，双方仅有担保合同关系，并无商品房买卖合同关系。10号判决曾认定双方签订《商品房买卖合同》是为东穗大丰分公司设立让与担保，东穗大丰分公司在本案原审中亦予以认可，并在提出本次再审申请时仍认为双方之间系让与担保关系，现东穗大丰分公司改变观点认为其与深龙泉公司之间亦有以物抵债的法律关系，与查明的事实不符。

关于东穗大丰分公司提出已有生效判决认定《商品房买卖合同》有效，不论是基于以物抵债形成的商品房买卖合同关系还是让与担保合同关系，均应支持其要求交付房屋、办理产权登记的请求，原判未予支持系适用法律错误的问题，本院认为，首先，生效判决认定双方并无有效的商品房买卖合同关系，仅认定双方担保合同关系有效。东穗大丰分公司以生效判决驳回了要求确认36份《商品房买卖合同》无效的请求，即认为生效判决确认了双方之间商品房买卖合同关系成立并有效，是对生效判决的错误解读。其次，双方当事人之间实为担保法律关系，东穗大丰分公司请求深龙泉公司交付商品房并办理产权登记系请求深龙泉公司履行《商品房买卖合同》中的义务，但双方签订的《商品房买卖合同》因并无买卖商品房的真实意思表示，合同中约定的关于商品房买卖的权利义务对双方当事人不具有约束力。最后，双方当事人签订《商品房买卖合同》的目的是以让与担保的方式为债务履行提供担保，但鉴于标的物的权属尚未发生公示变动，双方尚未形成让与担保关系。虽然法律认可让与担保对债的担保效力，但并未赋予其物权效力，东穗大丰分公司无权要求深龙泉公司交付标的物以及将标的物的权属变更登记至东穗大丰分公司名下以构成让与担保。东穗大丰分公司仍可按照原与金威公司及深龙泉公司之间的债权债务关系主张相关权利。故原判适用法律并无错误。

案件来源

最高人民法院，上海东穗现代农业发展有限公司大丰分公司、南充深龙泉房地产开发有限责任公司等房屋买卖合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书【(2021)最高法民申7954号】

延伸阅读

一、以不动产设立让与担保不享有物权期待权，因让与担保而办理的预告登记不足以排除执行。

案例一：最高人民法院，四川盛鸿投资发展有限公司执行异议案【（2019）最高法民申6881号】

法院认为：盛鸿投资公司主张，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持。但本案中，盛鸿投资公司与集洲房产公司签订《商品房买卖合同》的真实目的是为借款提供担保，双方并未建立真实的房屋买卖合同关系。盛鸿投资公司于2012年11月29日办理预告登记也是为了担保债权得以实现，并非为了实现物权转移，故盛鸿投资公司不享有物权期待权，其为了担保而办理的预告登记不足以排除执行。故二审法院认为盛鸿投资公司的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条的规定，改判准予执行案涉房屋并无不当。

二、让与担保只是一种债权担保方式，并不能对抗其他权利人。

案例二：赣州市越秀房地产开发有限公司、杨×胜等借款合同纠纷执行复议执行裁定书【（2021）最高法执复90号】

法院认为：本院认为，本案的焦点问题是越秀公司对为尔公司的权利是否优先于本案申请执行人杨×胜对为尔公司的债权。

根据江西高院（2017）赣民终585号判决和判决生效后民事审判庭对该判决的书面回函可知，越秀公司与为尔公司就案涉房产签订的买卖合同实为让与担保性质。按照《中华人民共和国民法典》第二编物权的相关规定和物权法定原则，结合《会议纪要》第67条，该让与担保只是一种债权担保方式，并不具有物权效力，该担保只在越秀公司与为尔公司之间生效，并不能对抗其他权利人，也不具有优先性。按照江西高院查明的事实，在本案申请执行人杨×胜已获得对案涉房产的首封权时，虽然生效判决已确认越秀公司对为尔公司享有债权，但并不能优先于本案申请执行人杨×胜对为尔公司债权的受偿。

关于越秀公司提出的因办理商品房网签备案手续从而获得优先受偿权的问题，江西高院（2017）赣民终585号判决已经明确，根据《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》《中华人民共和国物权法》等规定，签订买卖合同后网签备案并非物权预告登记。网签备案是行政强制性行为，实际上是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力，越秀公司抗辩网签备案即为物权预告登记没有事实和法律依据。同时，越秀公司又提出网签备案登记可否视为法院查封的问题，本院认为，作为政府部门规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，与人民法院依照民事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行人的不动产等财产进行控制的查封行为从性质到效力完全不同，非经人民法院的法定程序，相关民事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力。因此，越秀公司关于网签备案登记可视为法院查封的主张，本院不予支持。越秀公司对案涉房产不享有优先受偿权。江西高院强制执行本案案涉房产于法有据。