于2021年1月1日起施行的 《民法典》，引发不动产登记的基础民事法律关系的调整。其中，物权变动生效的三种情形，与不动产登记业务密切相关。

本文所称物权变动，指不动产权利的设立、变更、转让和消灭；所称物权变动生效的三种情形，指不动产权利的登记生效情形、登记对抗情形、不登记生效情形。

登记生效情形

登记生效，是指不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力的主张和据此主张制定的法律制度。

依据《民法典》规定，登记生效有五类情形：一是依照法律规定应当登记的情形；二是物权变动自记载于不动产登记簿时发生效力；三是建设用地使用权自登记时设立；四是抵押权自登记时设立；五是赠与不动产应当办理登记手续。

登记对抗情形

登记对抗，是指不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以当事人的法律行为为生效的充分必要条件，是否登记不决定物权变动的效力；未经登记的，不得对抗善意第三人的主张和据此主张制定的法律制度。

先从形式逻辑视角看物权变动的生效条件。一是充分不必要条件。简称充分条件。充分条件是事物的形成条件，是指如果有条件A，就必然有结论B；如果没有条件A，未必没有结论B，那么A就是B的充分不必要条件。比如，在启动不动产登记的三大因素，依申请C登记、依嘱托A登记、依职权D登记中，依嘱托A是不动产登记B的充分条件。这是因为，只要有有关国家机关的嘱托A，就一定会有依嘱托引发的不动产登记B；如果没有有关国家机关的嘱托A，未必没有不动产登记B——这是因为，依申请、依职权也可能启动不动产登记。简言之，充分条件是指，有此则必有彼，无此是否有彼不确定。

二是必要不充分条件。简称必要条件。必要条件是事物的存在条件，是指如果有结论B，必然有条件A；如果有条件A，不一定有结论B，那么A就是B的必要不充分条件。比如，《不动产登记暂行条例实施细则》第9条第1款规定，申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书A，并提交身份证明C以及相关申请材料D。其中的登记申请书A，就是不动产登记B的必要不充分条件。这是因为，不提交登记申请书A，肯定不能办理不动产登记B，提交了登记申请书A，能否办理不动产登记B不确定—— 这是因为，还须提交身份证明C以及相关申请材料D。简言之，必要条件，是指无此则必无彼，有此是否有彼不确定。

三是充分必要条件。简称充要条件。充要条件，是指如果有条件A，就必然有结论B；如果有结论B，就必然有条件A，那么条件A就是结论B的充分必要条件。

综上得出，《民法典》中有关登记对抗的相关规定如下。

互换、转让土地承包经营权未经登记不得对抗善意第三人。《民法典》规定，未经登记，互换、转让土地承包经营权的，不得对抗善意第三人。

五年以上流转合同未经登记不得对抗善意第三人。《民法典》规定，流转期限为五年以上的土地经营权流转合同，未经登记，不得对抗善意第三人。

笔者注意到，新修订的《农村土地承包法》的决定，其中一项重要内容就是将农村集体土地“两权”变为“三权”，即“三权分置”，是指在原有的农村集体土地所有权和农村土地承包权基础上，增加了一项“农村土地经营权”。需要注意的是，农村集体承包土地的流转，不是流转土地承包权，而是流转土地经营权。

 

地役权未经登记不得对抗善意第三人。《民法典》规定，地役权合同，未经登记，不得对抗善意第三人。

保留所有权未经登记不得对抗善意第三人。《民法典》规定，出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。

需要注意的是，民法上的担保，依其是否为《民法典》所明文规定为标准，可以划分为典型担保与非典型担保。近现代各国民法所规定的抵押权、质权和留置权，属于典型担保。非典型担保，则是指由社会交易自发产生，而后逐渐被承认、利用的担保。主要包括所有权保留和让与担保。

需要补充一点，《民法典》第641条规定的所有权保留制度中，出卖人在将出卖标的物交付给买受人后，该标的物的所有权仍然保留在出卖人手中，待买受人全部偿付了价款或履行了其他约定义务后，标的物的所有权才转移至买受人。因为所有权保留未经登记不得对抗善意第三人，从这个意义上说，《民法典》为不动产登记又新增了一个登记类型。

租赁物所有权未经登记不得对抗善意第三人。《民法典》规定，出租人对租赁物享有的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。

不登记生效情形

不登记生效情形，是指不动产物权的设立、变更、转让和消灭，不经登记，直接依据法律条文的规定，或者生效法律文书、征收决定，或者已经成就的事实行为生效。不登记生效情形包括以下八种法定事由。

国家所有的自然资源所有权不经登记生效。《民法典》规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记生效。

       物权变动自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。《民法典》规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

《民法典》将《物权法》所称“仲裁委员会”修改为“仲裁机构”，将“自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”修改为“自法律文书或者征收决定等生效时发生效力”。

因继承取得物权自继承开始时发生效力。《民法典》第230条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”《民法典》第230条删除了《物权法》第29条规定的“或者受遗赠”。继承属于法律事实，受遗赠属于法律行为，两者生效始期不同，不能混为一谈。

建造或者拆除房屋自事实行为成就时发生效力。《民法典》规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，不经登记生效。

夫妻法定共有的不动产不经登记生效。《民法典》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的工资、奖金、劳务报酬，生产、经营、投资的收益，知识产权的收益，非遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产，其他应当归共同所有的财产，归夫妻共同所有，不经登记生效。

夫妻法定一方所有的不动产不经登记生效。《民法典》规定，一方的婚前财产，一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿，遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产，一方专用的生活用品，其他应当归一方的财产，为夫妻一方的个人财产，不经登记生效。

 

夫妻约定所有的不动产不经登记生效。《民法典》规定，男女双方可以不经登记，直接约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用《民法典》第1062、1063条的规定。

另外补充一点，《民法典》第1065条规定的是涉婚不动产的“约定所有”制，第1062条、第1063条规定的是涉婚不动产的“法定所有”制。《民法典》规定的涉婚不动产“约定所有”的效力，应高于该法规定的“法定所有”的效力。是否“约定所有”，是断定是否“法定所有”的前提。

笔者认为，在不动产登记后的任何时点，夫妻双方均可以再行书面约定，改变不动产登记簿记载的不动产权利归属。不动产登记机构受理当事人申请时，对前述情形应当尽够注意义务。也就是说，原来登记在夫妻一方所有的不动产，可能已经被夫妻双方重新书面约定归另一方所有，或者归夫妻共有。换句话说，对于涉婚不动产而言，不动产登记簿记载的权利归属，不一定与夫妻双方书面约定的不动产权利归属相一致。

不仅如此，《民法典》第1065条将《婚姻法》第19条第1款规定的“夫妻可以约定”修改为“男女双方可以约定”，意在强调，《民法典》所称婚姻，是指异性婚姻，非同性婚姻。

债权人转让债权的，受让人取得的从权利不因未办理转移登记无效。依据《民法典》规定，债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。

对物权不登记生效情形的限制

对普通不动产的限制措施。《民法典》第232条体现了不动产登记的“连续登记原则”。“连续登记原则”包括两层含义：第一，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产的其他登记；第二，因处分不动产而登记的，被处分的不动产权利应已登记。

《民法典》第232条规定的“登记”，首先包括“宣示登记”，其次包括“处分登记”。不动产权属的“宣示登记”，是指将效力已经成立、非基于法律行为的物权变动，记载于不动产登记簿，昭示于人的登记。不动产权属的“处分登记”，又称“设权登记”，是指基于法律行为，导致创设物权效力的登记。非基于法律行为，仅凭法律事实取得不动产权利的当事人，处分该不动产时，应当先由让渡不动产权利的一方申请“宣示登记”，再由让渡不动产权利的一方和取得不动产权利的一方共同申请“处分登记”。

对涉婚不动产的限制措施。夫妻在婚姻关系存续期间“约定取得”或者“法定取得”的不动产不经登记，自书面约定成立并且生效或者自法律规定的事实成就时发生物权效力。但是，取得该不动产定着物所有权和土地使用权的一方在登记前，不得对抗善意第三人；取得该不动产定着物所有权和土地使用权的一方处分该物权时，未经登记的，不发生物权效力。